Komercinis nekilnojamasis turtas – kaip nesuklysti investuojant

Komercinis nekilnojamasis turtas investuotojams dažnai būna patrauklesnis už būsto nuomą. Objektai didesni ir net jei kvadratinio metro nuomos kaina panaši, gaunama suma už kiekvienas patalpas paprastai didesnė.Kitas svarbus faktorius, ypatingai pavieniams investuotojams, tai, kad iš vieno kliento galima gauti didesnę sumą. Sutartys ilgalaikės, jose įrašomas kainos kilimas priklausomai nuo infliacijos. Taip paprasčiau nei kas keletą mėnesių, pavyzdžiui, pasibaigus mokslo metams ir išvažiavus studentams, ieškoti naujų nuomininkų.

Tačiau komercinių patalpų nuomos rinka taip pat turi savo povandeninių uolų ar bent akmenukų. Pagrindinė klaida, kad pradedantieji įsivaizduoja, kad pirkti biurą ar sandėlį nuomai tai tas pats, kas tokiam pat tikslui įsigyti būstą. Svarbu kaina ir patalpų būklė.

Jei ieškote biuro, nesigundykite pačia pigiausia kaina. Neverta dėti milijonų į užkampyje stovinčius sovietmečio laikų statinius. Nors kaina ir rekonstrukcijos matematika ant popieriaus dėliojasi patraukliai, tačiau pirmiausia reikia pagalvoti, ar kas nors ten norės kurtis. Praktika rodo, jog smulkiam investuotojui optimalus ne milžiniškas pigaus segmento biurų kompleksas, bet maži ir vidutiniai, padoriai įrengti ir įsikūrę patraukliose miesto vietose. Šiandien vienas iš esminių privalumų – parkavimo vietos klientams ir darbuotojams. Net išblizginta kontora su akvariumais ir plazminiais televizoriais, nebus įdomi, jei automobilį bus galima statyti tik brangiausioje miesto parkavimo zonoje.

Skirtingai nuo biurų, jei planuojate investuoti į sandėlius ir prekybines patalpas, potencialiems klientams patrauklūs stambūs objektai. Panašumas tas, kad čia taip pat svarbiausia vieta. Prekių saugojimui, rūšiavimui ir logistikai nereikia miesto centro, tačiau vilkikai turi privažiuoti greitai ir turi būti vietos juos patogiai pakrauti ir iškrauti. Svarbu ir komunikacijos. Pavyzdžiui, galimybė tiekti aukštesnės įtampos elektros energiją. Dažnai sandėliuose prekės pakuojamos, fasuojamos ir įrengimams reikia energijos, kurios ne visada galima įsigyti iš elektros tinklų.

Prekybinių patalpų nuoma dar specifiškesnė. Čia svarbūs du dalykai – plotas ir vieta. Prekybinės patalpos giliai miegamuosiuose rajonuose ar kaimuose nelabai patrauklios. Įdomios didmiesčiuose, gatvėse, kur juda dideli žmonių srautai. Jei šalia milžiniškas prekybos centras nieko baisaus. Potencialiam nuomininkui dažnai net patraukliau, kai potencialus pirkėjas, išlipęs iš automobilio, į „Maxima“ ar „iki“ turi eiti pro jūsų siūlomas patalpas. Ne visi prekiauja tuo pačiu asortimentu, kaip didieji tinklai.

Tačiau čia slypi ir pavojus. Didieji tinklai taip pat siūlo gan didelius prekybinių patalpų plotus ir nuolat ieško nišinių prekybininkų. Egzistuoja rizika, kad vieną dieną sužinosite, jog šalia esančiam gigantui tiesiog padovanojote dar vieną pelningą nuomininką.

Jei planuojate pirkti viešbučiui tinkančias patalpas ir jas kam nors nuomoti, verta pagalvoti du kartus. Rinkoje dominuoja arba didžiuliai tinklai, arba maži šeimyniniai viešbutukai ir hosteliai, paprastai įsikūrę šeimoms priklausančiose patalpose. Jei ir nuomojama, kainos siūlomos mažesnės nei prekybai ar biurams. Iš kitos pusės, jei pavyko rasti nuomininką ir jis sėkmingai vysto verslą, tikimybė, kad verslas gyvuos keletą ar keliolika metų ir tvarkingai mokės nuompinigius didesnė nei išnuomojus plotą parduotuvei ar biurui, kurių šeimininkai nesusimąstydami persikraustys radę geresnį pasiūlymą.

Koks gi investicijų į nekilnojamąjį turtą atsiperkamumas? Normaliai skaičiuojama, kad verta investuoti jei investicijos grįš per 6-9 metus. Jei laikotarpis ilgesnis, galbūt verta pavartyti NT skelbimų puslapius ir paieškoti kitų variantų.

Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje čia.