Gyvenimas miniatiūriniame bute ar mažoje studijoje – kas tai

„Mums su kate nereikia daug vietos“ Rusai puolė pirkti mini butus. Kaip jie išgyvena mažame būste?

Daugeliu atvejų, kai kalbama apie būsto pirkimą, nemaža dalis rusų gali sau leisti tik pačius pigiausius, o tai reiškia, kompaktiškiausius butus. Natūralu, kad šiuo metu didžiausią paklausą turi studijos – nedideli butai, kuriuose kambarys ir virtuvė nėra atskirti siena, o yra vienoje erdvėje. Pagal įstatymus minimalus valstybinio būsto standartas turėtų būti 18 kvadratinių metrų vienam asmeniui. Tačiau privatūs vystytojai jau seniai nebesilaiko taisyklių, išleisdami į rinką 15, 12 ir net devynių kvadratinių metrų butus. Kas perka studijos tipo apartamentus ir ar patogu juose gyventi – tyrinėjo Lenta.ru.

„Studijoje žvelgiu į ateitį, kai ateis laikas vyriausiajam sūnui išsikraustyti. Norėčiau ką nors nusipirkti centre. Bet ten daugiausia apartamentai. O kaina didžiulė – apartamentuose kvadratinis metras kainuoja daugiau nei vieno kambario bute“, – sakė maskvietis Nikita Tonovas.

Nikita yra tekstų rašytojas, gyvenantis su žmona ir dviem vaikais mažame dviejų kambarių bute miegamajame rajone. Neseniai vyresnysis Nikitos sūnus įstojo į Maskvos valstybinį universitetą, o tėvai sumanė nusipirkti jam atskirą butą. Tačiau kadangi vidutinės šeimos pajamos yra šimtas tūkstančių rublių (mažiau nei du tūkstančiai eurų) per mėnesį, vienintelis dalykas, kurį jie gali sau leisti, yra mažytis, maždaug 18–25 kvadratinių metrų butas. Tai yra studija.

Apklausų duomenimis, beveik 70 procentų rusų norėtų gyventi nuosavame name su sklypu, o tik 20 procentų yra pasirengę sąmoningai rinktis butą mieste, o iš jų daugiau nei pusė iš jų (60 procentų) nori turėti erdvų būtą. Tai būstas – iš trijų ar daugiau kambarių. Tačiau projektuodami gyvenamuosius kompleksus vystytojai vadovaujasi ne žmonių norais, o jų perkamąja galia. Todėl daugiau nei pusė šiuo metu rinkoje siūlomų būstų yra vieno kambario butai ir studijos. Be to, jie nuolat mažėja: jei 2020 metais vidutinis studijos plotas buvo 26,6 kvadratinio metro, tai šiandien jis jau neviršija 24,5 kvadratinio metro.

„Dėžės“, „bendrabučiai“ ir „mažos šeimos būstai“
Manoma, kad pirmieji nedideli butai Japonijoje atsirado XX amžiaus pradžioje. Tankiai apgyvendintuose miestuose būstas buvo labai brangus, o atvykę dirbti darbuotojai negalėjo jo nusipirkti. Problemos sprendimas buvo maži kambariai su minimaliais patogumais, kuriuos japonai vadino „dėžutėmis“.

Modernesnis studijos formatas atsirado praėjusio amžiaus 2 dešimtmetyje JAV. Modernistas architektas Ludwig Mies van der Rohe sukūrė būstą, kuriame iš viso nebuvo planavimo. Tik laikančiosios sienos nubrėžė patalpų ribas, kad šeimininkas galėtų pats susiplanuoti patalpas ar tiesiog išdėstyti baldus, kaip patogiau. Naujo tipo butai greitai tapo madingi Amerikoje ir Europoje. Paaiškėjo, kad studijose buvo nuostabi akustika ir šviesa, jose lengviau kvėpuoti nei ankstesnės Viktorijos epochos baldais perkrautuose namuose. Tokį būstą daugiausia pirko kūrybinių profesijų atstovai: menininkai, skulptoriai ir muzikantai.

Sovietų Sąjungoje nedidelio būsto projektą 1966-1967 metais parengė architektas A.V. Purgin. Būtent jis pasiūlė statyti viešbučio tipo namus, arba „svečių namus“. Tai buvo daugiaaukščiai skydiniai arba mūriniai pastatai, kurie buvo statomi kaip laikinas būstas gamyklų ir gamyklų darbuotojams. Butai tokiuose namuose buvo kompaktiški: kambarys 12-18 kvadratinių metrų, virtuvė – 4-6, o dažnai ji būdavo nišoje. Be „bendrabučių“ Sovietų Sąjungoje dar buvo „mažų šeimų“ – butų, kurių plotas 20-30 kvadratinių metrų. Teoriškai jie turėjo būti skiriami sutuoktiniams, neturintiems vaikų, tačiau labai dažnai trijų ar keturių asmenų šeimos gyveno „mažose šeimos namuose“ ir „svečių namuose“.

Šiuolaikinėje Rusijoje kompaktiškų butų bumas prasidėjo 2010 m. „Iš pradžių kūrėjai pradėjo siūlyti studijas, siekdami paįvairinti planavimo sprendimus gyvenamuosiuose kompleksuose ir taip išplėsti savo pirkėjų kategoriją“, – sakė Rusijos vadovų ir kūrėjų gildijos analitikos komiteto vadovas Michailas Chorkovas. „Tačiau pastaraisiais metais kūrėjai sąmoningai dirba su mažo biudžeto paklausa ir dažnai ja pasitiki siekdami visos komercinės sėkmės.

„Studijų paklausa kasmet auga“, – sakė „Metrium“ vadovaujanti partnerė Nadezhda Korkka. – Tokią tendenciją lemia gyventojų mokumo mažėjimas. Šiandien daugelis klientų, net ir turėdami būsto paskolą, gali sau leisti tik pačius įperkamiausius sklypus. Ekspertas pažymėjo, kad 2022 metų pabaigoje butai ir butai, kurių plotas mažesnis nei 30 kvadratinių metrų sudaro 16 procentų sandorių pagal dalyvavimo kapitale sutartis (DDU), o 2021 metais – 14,4 procento. 2020 metais – 11 proc. Kadangi studijos yra labai paklausios, jų kainos nuolat kyla.

Nors ir mažas, bet savas

Ką rusai gali nusipirkti už tokius pinigus? Kalbant apie nekilnojamojo turto pardavimo ir pirkimo paslaugas, vidutinis kompaktiškas būstas dabar atrodo taip: 20-25 kvadratinių metrų butas naujame pastate arba name, kuris buvo pradėtas naudoti prieš 10-15 metų. Išdėstymas yra stačiakampis, liaudyje tai dar vadinama „priekaba“. Vienas langas, prieškambario praktiškai nėra, virtuvėlė įrengta kambaryje, vonia kombinuota, vietoj vonios dušo kabina.

Tačiau variantai galimi. Prie 30-40 kvadratinių metrų ploto artėjančios studijos dažnai būna, pavyzdžiui, kvadratinio išplanavimo su dviem langais, gali turėti ir įstiklintą lodžiją. Be to, kaip ir bet kuris kitas būstas, studijos gali būti įrengtos ne tik gyvenamuosiuose pastatuose, bet ir atskiruose projektuose. O pats kompleksas gali priklausyti ne tik masinės rinkos segmentui, bet ir būti „komforto“, „verslo“ ar „elito“ klasės. Šiuo atveju nedidelius buto gabaritus kompensuoja pačiame pastate esančios paslaugos: sandėliukai, skalbyklos, treniruoklių salės, poilsio zonos su sofomis ir plazminėmis plokštėmis.

Anot „Metriumo“, pati mažiausia studija, kurią galima įsigyti pirminėje sostinės rinkoje, yra netoli Likhobory metro stoties. Jo plotas yra 9,8 kvadratiniai metrai, o kaina – 1,93 milijono rublių (24 tūkst. eurų). Erdviausia yra 53,3 metrų studija gyvenamajame rajone Leningrado prospekte už daugiau nei 32 milijonus rublių (400 tūkst. eurų). Butas parduodamas su puikia apdaila, lubų aukštis 3,1 metro. O optimaliausias ploto ir kainos santykis dabar yra 15,6 kvadratinių metrų studijoje už 4,8 milijono rublių (52 tūkst. eurų).

Jei studijos naujuose pastatuose klausimų nekelia, tuomet tokius butus iš senojo fondo reikėtų vertinti atsargiai. „Dėl pastarųjų metų jaudulio atsirado daug nesąžiningų schemų“, – perspėjo brokerė Tatjana Mamontova. — Pavyzdžiui, nesąžiningi investuotojai įsigyja trijų kambarių butą, kuris pertvarkomas į keturias studijas. Prekiautojai juos parduoda kaip pilnaverčius objektus, tačiau iš tikrųjų tai tik buto dalis. Ekspertas patikslino, kad akcijos yra viena sunkiausių butų nelikvidaus turto rūšių. Beje, Lietuvoje tokių atvejų taip pat pasitaiko.

Mamontovos teigimu, rinkoje jie nėra paklausūs, jų savikaina yra mažesnė nei normalių butų, o finansiniai nuostoliai juos pardavus gali siekti iki 30 procentų. O kartais pasitaiko juokingų situacijų. Neseniai tinkle pasirodė skelbimas. Jame, prisidengę 8 kvadratinių metrų studija Sočyje, jie pardavė tualetą. Už kambarį su langu vietoj lango, tualetą ir dušą savininkas prašė 1 250 000 rublių (16 tūkst. eurų).

Miegokite antresolėje, mokykitės ant palangės

Tuo pačiu metu studijos tipo butai turi labai plačią tikslinę auditoriją. „Jie tinka vienišiems žmonėms, poroms be vaikų ar su vienu ikimokyklinio amžiaus vaiku, meniškos prigimties, kurioms laisvas išplanavimas leidžia viename bute įrengti ir gyvenamąją, ir kūrybinę zoną“, – paaiškino Aleksejus Perlinas. Be to, tokius būstus dažnai perka verslininkai, kuriems jie yra patogi alternatyva viešbučio kambariams, pridūrė Nadežda Korrka.

Internete galima rasti įvairių istorijų iš žmonių, gyvenusių kompaktiškuose butuose. Taigi, Jelena iš Nižnij Novgorodo, atvykusi į sostinę kurti verslo, išsinuomojo 15 kvadratinių metrų studiją daugiabučių komplekse. Bute jai pasidarė nejauku jau trečią dieną. Ankšta – dvigulė lova tiesiai priešais virtuvės spinteles, nešvara – lauko durys ir čia pat virtuvės stalas, prie kurio jie gamina maistą ir pietauja. Ir triukšminga – kaimynystėje, matyt, buvusio to paties buto kambaryje, paverstu atskira studija, visą naktį verkė kūdikis.

Atvirkščiai, Dašai iš Kaliningrado labai patinka jos 14 metrų studija Sankt Peterburgo centre, kurią jos tėvai įsigijo mergaitei įstojus į institutą. Butas yra buvęs komunalinis butas, durys atsiveria į bendrą koridorių su kaimynais, bet tai merginos netrikdo. Bet yra antresolės aukštas, kur yra didelė lova, ir plati palangė, kur galima pasiruošti paskaitoms.

Yra dar viena studijos pirkėjų grupė, pažymi Aleksejus Perlinas. Tai investuotojai, įsigyjantys kompaktišką būstą perpardavimui ar nuomai. Studijos juos vilioja žemu įėjimo slenksčiu į rinką ir greitu atsipirkimu. Tačiau ir čia viskas nelengva. „Per pastaruosius kelerius metus maži butai leido žmonėms užsidirbti pinigų“, – aiškina Michailas Chorkovas. – Kitas dalykas, kad per daug kas nusprendė žaisti investuotojus, o šie žaidimai buvo siejami su mažu biudžetu. Pinigai, investuoti į studijų rinką, dažnai nepateisinta lūkesčių. Ar investuotojai uždirbo iš rinkos augimo? Taip. Bet ar jie uždirbo daugiau nei rinkos galimybių? Nr. Daugeliu atvejų jie permokėdavo už kvadratinį metrą, taip padidindami vystytojo pajamas ir apribodami galimybę ateityje pasitraukti iš rinos be nuostolių“.

Vienu iš nedaugelio pagrįstų variantų investuoti į studijas šiandien analitikas laiko tarnybinius butų kompleksus. Iš pradžių jie buvo sukurti specialiai nuomai ir, be būsto, klientams siūlo viešbučio paslaugas – kavinę ir maisto prekių pristatymą, vaistinę, skalbyklą, valymą, sporto salę ir kt. Kartu tai leidžia užtikrinti pastovų nuomininkų srautą trumpam ar vidutiniam laikotarpiui.

Apskritai studijos tipo apartamentai yra geriausias sprendimas persikeliančiam į kitą miestą. Be to, mini apartamentai turi dar vieną savybę – dauguma savininkų neplanuoja ten praleisti viso gyvenimo. Studija jiems – tik pirmas žingsnis erdvesnio būsto link.

„Be to, galima ieškoti vietovių, kuriose trūksta mažų butų pasiūlos“, – pritarė Nadežda Korrka. „Ir jei savininkas planuoja išnuomoti studiją, tuomet turėtumėte pasirinkti būstą su galutine renovacija iš vystytojo.“

Tačiau svarbiausia – reikia atidžiai išstudijuoti gyvenamojo komplekso butų išplanavimą, – patarė Michailas Chorkovas: „Šiandien statoma daug gyvenamųjų kompleksų, kuriuose vieno kambario butų ir studijų dalis siekia 70-80 proc. Tiesą sakant, tai yra moderni nakvynės namų versija. Tolimesnis tokio projekto likimas nestabilus. Jau po penkerių ar dešimties metų jame greičiausiai prasidės gyventojų kaita, o pats kompleksas pasens. Saugiau rinktis kompleksą, kuriame gausu tiek nedidelių, tiek dviejų trijų kambarių butų – tokie projektai stabiliau vystosi, mano analitikas.

Ekspertai prognozavo mažų butų rinkos ateitį. „Praėjusių metų pabaigoje studijos pabrango 0,6 proc. iki 362,1 tūkst. rublių už kvadratinį metrą. Vidutinė kvadratinio metro kaina panašaus formato butuose taip pat išaugo 0,6 proc., iki 337,3 tūkst. rublių (apie 2 tūkst. eurų)“, – teigė Nadežda Korrka. Savo ruožtu Michailas Chorkovas pažymėjo, kad pastarųjų dvejų ar trejų metų rinkos nerimas lėmė tai, kad vieno kvadratinio metro studijos kaina daugeliu atvejų pasirodė didesnė nei „kvadratinė“ dviejų ar trejų metų kaina. trijų kambarių butas. Greičiausiai ši disproporcija palaipsniui išsilygins: kai kur brangs erdvūs butai, o kai kur atpigs nedideli būstai.

„Bet dabar gyvename beveik miesto centre“
Maria Ivanova, 30, kino restauratorė:

Į Maskvą atvykau prieš 12 metų iš Tiumenės, įstojau studijuoti į institutą. Studijų metais gyvenau bendrabutyje, tėvai paprasti žmonės: tėtis lakūnas, mama gydytoja, neturėjo pinigų man išsinuomoti būsto. Pirmąjį butą nusipirkau 2017 m. Tai buvo studija už Maskvos žiedinio kelio, Mitino rajone. Plotas 40 kv.m, du langai, lodžija. Butas kainavo apie 2 milijonus rublių. Pirmą įmoką, 780 tūkst., mokėjau iš santaupų. O likusi dalis buvo paskola 30 metų su 38 tūkstančių rublių mėnesine įmoka.

Gyvenau bute su jaunuoliu, vietos užteko. Problema pasirodė kitokia. Baigusi studijas pakeičiau profesiją. Mokiausi ir dirbau Maskvoje, o kelyje iš pakraščio į centrą ir atgal praleisdavau 3-4 valandas: mikroautobusu per kamščius, metro. Kelionės pirkti maisto, į sporto salę ar į kiną taip pat vargino. Ir nusprendėme, kad turime persikelti.

Naujoji studija perpus mažesnė už senąją, bet esame patenkinti. Turime didelį koridorių, kuriame įrengta virtuvė: pora spintelių, viryklė, mikrobangų krosnelė, indaplovė, šaldytuvas. Kambaryje yra didelė lova, kompiuteris, stalas prie lango ir kino projektorius. Nejaučiame sandarumo. Kiekvieną vasarą pas mus net užsuka mama ir jaunesnioji sesuo, suguldome jas ant čiužinio, pas mus svečiuose jos gali pabūti mėnesį.

Tačiau dabar gyvename beveik miesto centre. Į darbą važiuojame dviračiais. Bėgiojame krantine. Išėję į restoraną ar kiną, pasivaikščiojame po patį centrą. O vakarais grožimės stulbinančiais saulėlydžiais – langas tik vienas, bet iš jo panoraminis vaizdas į Maskvos šiaurės vakarus. Jei pas mus ateina draugai, einame į rūsį – ten yra biliardas, oro ritulys ir poilsio zona su televizoriumi ir sofomis.

Žinau, kad šiame bute negyvensime amžinai. Tad kai galvosime apie šeimos pagausėjimą, parduosime butą ir pirksime kažką erdvesnio. Nemanau, kad bus sunku. Šalia mūsų ką tik pastatytas didelis daugiabučių kompleksas. Panašios į mūsų studijos ten jau parduodamos už 8 mln. Ir jos parduodami kaip karšti pyragaičiai.

„Mums ir Fedijai nereikia daug vietos“
Sergejus Markinas, 60 metų, dizaineris:

Jau septynerius metus gyvena studijoje netoli Oktyabrskoje Pole metro stoties. Prieš tai jis pakeitė du butus. Pirmąjį didelį trijų kambarių butą Leninsko prospekte paveldėjau iš savo tėvų. Jame augo, vedė, bet po skyrybų paliko pirmajai žmonai. Kitas, ant Sergėjaus, priklausė antrosios žmonos giminaičiams. Bet kai ji išvyko dirbti į Kiprą, nusprendė su jais skirtis. Iškeitė tėvų butą su pirmąja žmona ir įsigijo nuosavą būstą už 4 milijonus rublių.

Renkantis butą buvo du reikalavimai: šalia metro ir su remontu. Tushino – bėda: sofa, naktinis staliukas, praustuvas ir maža spinta. Viena patalpa. Juokingiausia, kad tada kainavo kiek daugiau nei 3 mln. rublių.

Dabartinė studija irgi nedidelė, bet vis tiek 17 kvadratinių metrų. Namas, kuriame ji yra, anksčiau buvo policijos pareigūnų nakvynės namai: du įėjimai, ilgas koridorius, vienas vonios kambarys kiekviename aukšte. Tačiau 2010-aisiais pastatas buvo išpirktas ir butai jau buvo sutvarkyti su patogumais.

„Retai išeinu iš namų, dažniausiai į parduotuvę. Draugai ateina per retai, sėdėsime gersime alų ar arbatą ir išsiskirstome. Iš esmės aš dirbu – kuriu knygas, bukletus, atvirukus. Fedia išvis niekur neina, jis vaikščiojo, kol buvo kiemo katė.

Maža erdvė man netrukdo. Kai gyvenau trijų kambarių bute, taip pat naudojausi vienu kambariu. Bet studijoje nesunku sutvarkyti: išsiurbti ir viską išplauti, nušluostyti, iššluoti.

Žinoma, kartais prisimenu savo seną namą Leninsko prospekte. Ir savo kambarį. Buvo taip šaunu grįžti iš mokyklos, įsijungti muziką ir visą naktį piešti komiksus.

Bet, sako, netrukus mūsų buvęs nakvynės namai bus nugriauti kaip apgriuvęs gyvenamasis fondas. Ir apgyvendinkite mus. Ir pagal įstatymus duos didelį plotą, todėl man tai netgi pelninga ir patogu“, – atvirauja dizaineris.

Ar verta pirkti studiją ar ne? Viskas priklauso nuo žmogaus poreikių. Jei tokiame bute bus ankšta ir nepatogu gyventi su šeima, tai vienišam žmogui, kuris visą dieną sėdi ir žvelgia į kompiuterio ekraną ir išeina tik maisto, studija gali būti kone idealus variantas.